Un sistema VRV instalado en un edificio debe mantenerse según el programa preventivo de su Manual de Uso y Mantenimiento, con una empresa mantenedora autorizada y con las frecuencias mínimas que fija el RITE. Esas frecuencias dependen de la potencia: con 70 kW o menos, las tareas básicas se hacen una vez por temporada. Por encima de 70 kW, parte de ellas pasan a ser mensuales y hace falta contrato de mantenimiento. Esta guía explica qué se revisa, quién puede hacerlo, qué papeles hay que guardar y cuándo conviene llamar al técnico.

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En resumen

  • El RITE obliga a mantener la instalación según un programa preventivo, a cargo de una empresa mantenedora autorizada (IT 3 y artículo 26).
  • Hasta 70 kW, limpieza de evaporadores y condensadores, estanquidad, niveles y filtros se revisan una vez por temporada. Por encima de 70 kW, estanquidad, niveles y filtros pasan a ser mensuales.
  • Por encima de 70 kW es obligatorio un contrato de mantenimiento, y cada año se emite un certificado de mantenimiento.
  • El personal del edificio puede limpiar filtros y rejillas e inspeccionar visualmente. El resto lo hace un técnico cualificado.
  • Conserve el registro de operaciones al menos cinco años: forma parte del Libro del Edificio.

Tabla de contenidos

Qué es un sistema VRV y por qué su mantenimiento es distinto

Un VRV (o VRF, según el fabricante) conecta una o varias unidades exteriores con muchas unidades interiores a través de un único circuito de refrigerante. En un edificio de oficinas, un hotel, un bloque de viviendas con climatización centralizada o un local comercial, eso permite climatizar zonas por separado con un solo sistema.

Esa misma ventaja explica por qué el mantenimiento no se parece al de un split doméstico. Un fallo en la unidad exterior afecta a decenas de estancias. Una fuga en el circuito puede estar en cualquier tramo de tubería. Y hay muchas unidades terminales (casetes, conductos, suelos) con filtros, bandejas de condensados y controles que revisar. Por eso se trabaja con un programa, con calendario y con registro, y no solo cuando algo deja de funcionar.

Si aún no tiene claro qué se considera instalación térmica a efectos legales, repase antes qué es una instalación térmica.

Qué dice la normativa: RITE, IT 3 y empresa mantenedora

El Real Decreto 1027/2007, que aprueba el RITE, establece en su artículo 26 que el mantenimiento de las instalaciones térmicas lo realizan empresas mantenedoras autorizadas. También exige un Manual de Uso y Mantenimiento con los programas de funcionamiento, mantenimiento preventivo y gestión energética.

La guía de Apave sobre inspecciones RITE resume lo que debe tener la instalación: un programa de mantenimiento preventivo conforme a la IT 3.3, un programa de gestión energética, instrucciones de seguridad actualizadas, instrucciones de manejo y maniobra, y un programa de funcionamiento.

Tres tramos de potencia

El artículo 26.6 del RITE distingue tres situaciones:

Potencia de la instalación Qué exige el RITE
De 5 a 70 kW Mantenimiento por una empresa mantenedora según el Manual de Uso y Mantenimiento
Más de 70 kW Contrato de mantenimiento con una empresa mantenedora
Más de 5.000 kW en calor o más de 1.000 kW en frío Además, un técnico titulado como director de mantenimiento

En la práctica, la mayoría de los VRV de edificios medianos se mueven en los dos primeros tramos. Saber en cuál está su instalación es lo primero: de ello dependen la frecuencia de las revisiones y el tipo de contrato.

Quién es responsable

Según el artículo 25.1 del RITE, el titular o usuario de la instalación es responsable de que se cumpla el reglamento desde la recepción provisional, y el mantenimiento no puede sustituirse por la garantía. En una comunidad de propietarios o en un edificio de oficinas, esto recae en quien figure como titular: la comunidad, la propiedad o el administrador que la represente. Para ordenar quién hace qué y cuándo en el inmueble, puede ayudar un proceso de mantenimiento de un inmueble bien definido, con responsables, calendario y avisos.

El artículo 26.8 permite que el titular mantenga sus propias instalaciones con personal de plantilla, pero solo si presenta una declaración responsable ante el órgano competente de su comunidad autónoma, que acredite los requisitos del artículo 37.

Cada cuánto hay que revisar un VRV

La tabla 3.1 de la IT 3 fija las periodicidades mínimas. Son mínimos: el manual del fabricante o el uso intensivo del edificio pueden justificar más visitas.

Operación Hasta 70 kW Más de 70 kW
Limpieza de evaporadores y condensadores 1 vez por temporada 1 vez por temporada
Comprobación de estanquidad y niveles de refrigerante y aceite 1 vez por temporada Mensual
Revisión y limpieza de filtros de aire 1 vez por temporada Mensual
Revisión de unidades terminales de distribución de aire 1 vez por temporada 2 veces por temporada

Los códigos de la tabla tienen un significado preciso. “Por temporada” equivale a una vez al año. “Dos veces por temporada” significa una al inicio y otra a mitad del periodo de uso, con al menos dos meses de diferencia. “Mensual” implica que la primera revisión se hace al inicio de la temporada.

Un detalle útil si consulta el texto del reglamento: el MITECO publicó una nota aclaratoria sobre el Real Decreto 178/2021 que corrige un error tipográfico en la tabla 3.1 (en una fila de calefacción, donde decía Pn ≥ 70 kW debe decir Pn ≤ 70 kW).

Por su parte, Daikin recomienda en su guía de referencia del VRV IV un mantenimiento al menos anual y recuerda que la legislación aplicable puede exigir intervalos más cortos. Siempre lo debe hacer un instalador autorizado o un agente de servicios.

Inspecciones periódicas de la instalación

Además del mantenimiento, el RITE prevé inspecciones. El artículo 31 establece que las instalaciones térmicas se inspeccionan periódicamente durante su vida útil para verificar la eficiencia energética, y que la IT 4 determina cuáles y con qué plazos. El artículo 29 añade que las comunidades autónomas organizan esas inspecciones, que también pueden iniciarse por denuncia de terceros o por resultados desfavorables en el registro de mantenimiento. Un registro bien llevado es, por tanto, la mejor defensa ante una inspección.

Qué incluye el mantenimiento preventivo

Una visita preventiva a un VRV de edificio cubre la unidad exterior, el circuito frigorífico y las unidades interiores. Combinando la IT 3 con las guías de los fabricantes, un programa típico incluye:

Unidad exterior (condensadora)

  • Limpieza de la batería del condensador y comprobación de que el flujo de aire no está obstruido.
  • Revisión de ventiladores, motores y fijaciones.
  • Comprobación de conexiones eléctricas y estado de las tarjetas de control.
  • Verificación de presiones y niveles de refrigerante y aceite.

Circuito frigorífico

  • Comprobación de estanquidad, es decir, que no hay fugas.
  • Revisión del aislamiento de las tuberías y de posibles corrosiones.

Unidades interiores y terminales

  • Limpieza y revisión de filtros de aire.
  • Limpieza de la batería evaporadora.
  • Revisión de bandejas y desagües de condensados.
  • Comprobación de la ventilación y del funcionamiento de rejillas y conductos.

Control y registro

  • Revisión del sistema de control y de los mandos.
  • Anotación de todo en el registro de operaciones.

Si su edificio tiene unidades de una marca concreta, consulte nuestra página de servicio técnico Mitsubishi Electric. Y si le interesa cómo se organiza una revisión completa del inmueble, tiene el workflow de revisión preventiva de un edificio.

Preventivo y correctivo: cómo se complementan

El mantenimiento preventivo es el programado: se hace con calendario, antes de que haya avería, y busca que el sistema mantenga su rendimiento y evite paradas. El correctivo actúa cuando ya hay un fallo: localizar la causa, reparar o sustituir el componente y volver a poner el sistema en marcha.

En un VRV conviene verlos como un solo ciclo. Las revisiones preventivas detectan desgastes, suciedad o pequeñas pérdidas de refrigerante que, si se atienden a tiempo, se corrigen en una visita programada. Cuando aun así aparece una avería, el historial del registro de mantenimiento ayuda al técnico a diagnosticar más rápido: sabe qué se revisó, qué valores había y qué se cambió.

Ciclo de mantenimiento preventivo y correctivo VRV

Un contrato bien planteado recoge ambas cosas: las visitas preventivas obligatorias y un procedimiento claro de aviso y respuesta para las averías. Antes de firmar, conviene aclarar qué visitas incluye, cómo se avisa de una urgencia y cómo se documenta cada intervención.

Qué puede hacer el personal del edificio y qué no

Aquí la regla es clara y conviene respetarla por seguridad. Según la guía de Daikin ya citada, el usuario final puede limpiar el filtro de aire, la rejilla de aspiración y la salida de aire, pero no debe inspeccionar ni mantener la unidad por su cuenta: eso lo hace un técnico cualificado.

El manual de uso de un sistema VRV (publicado en generadordeprecios.info) añade una pauta de uso razonable: cada seis meses, preferiblemente antes de la temporada, una inspección visual de las partes vistas para detectar fugas, condensaciones, corrosiones o pérdida de aislamiento, y una limpieza exterior de los equipos sin productos abrasivos ni disolventes.

Lo puede hacer el personal del edificio Requiere técnico cualificado
Limpiar filtros, rejillas y salidas de aire Comprobar estanquidad y niveles de refrigerante y aceite
Inspección visual semestral de partes vistas Limpiar evaporadores y condensadores
Limpieza exterior sin abrasivos Revisar unidades terminales y sistema de control
Avisar de cualquier anomalía Cualquier reparación o manipulación del circuito

Señales de avería: qué hacer y a quién llamar

Avise al mantenedor si observa alguno de estos síntomas:

  • Unidades interiores que no enfrían o calientan como antes.
  • Goteos, condensaciones o manchas de humedad en falsos techos.
  • Ruidos o vibraciones nuevos en la unidad exterior.
  • Corrosión visible o aislamiento deteriorado en tuberías.
  • Códigos de error repetidos en los mandos.

Si los compresores trabajan en vacío o con carga baja, el manual de uso indica parar la instalación hasta que llegue el servicio técnico.

En caso de fuga de refrigerante, Daikin indica en su documentación que hay que ventilar la zona de inmediato y recuperar el refrigerante sin verterlo al ambiente. Si entra en contacto con fuego puede generar gas tóxico, así que no manipule el equipo y llame a un técnico autorizado. Para saber más sobre este problema, consulte cómo detectar y reparar fugas de aire acondicionado.

Registros y certificados que debe conservar el titular

El artículo 27 del RITE exige que toda instalación térmica disponga de un registro de operaciones de mantenimiento y reparaciones. Ese registro forma parte del Libro del Edificio. Lo confecciona la empresa mantenedora, que responde de las anotaciones. El titular responde de que exista y lo tiene a disposición de las autoridades. Debe conservarse al menos cinco años desde la fecha de cada operación.

El artículo 28 añade un certificado de mantenimiento anual, con validez máxima de un año, en los casos en que es obligatorio el contrato de mantenimiento. Lo suscriben la empresa mantenedora y el director de mantenimiento. Incluye la identificación de la instalación, la declaración de cumplimiento del Manual de Uso y Mantenimiento y de la IT 3, y un resumen de consumos anuales. La guía de Apave detalla además que debe constar la empresa mantenedora y el mantenedor autorizado responsable.

El IDAE, en su guía técnica de mantenimiento de instalaciones térmicas, insiste en que los programas deben incluir los procedimientos de documentación y archivo, de modo que un tercero pueda comprobar que se mantienen las prestaciones previstas.

Consejo práctico: designe a una persona del edificio que archive cada parte de trabajo, cada certificado y cada factura en una carpeta única, digital y en papel. Si cambia el administrador, el historial sigue intacto. Si quiere entender el valor del certificado, lea por qué importa la certificación RITE.

Cómo elegir una empresa de mantenimiento VRV

Con el RITE en la mano, los criterios son concretos:

  1. Autorización. Que sea empresa mantenedora autorizada y que sus técnicos cuenten con el carnet profesional que exige el reglamento.
  2. Programa claro. Que le entregue el calendario de visitas según la potencia de su instalación y las tareas de cada una.
  3. Documentación. Que anote cada intervención en el registro y emita el certificado anual cuando corresponda.
  4. Respuesta ante averías. Que el contrato indique cómo se avisa y en qué plazo se atiende una urgencia.
  5. Conocimiento de marcas. Que tenga experiencia con el fabricante de sus equipos.
  6. Cobertura geográfica. Que pueda llegar a su edificio con rapidez.

Si está comparando opciones para climatización en general, puede consultar los servicios de mantenimiento de aire acondicionado o la guía de reparación de aire acondicionado.

Nuestra visión sobre el mantenimiento de climatización en edificios

Llevamos más de 25 años trabajando con instalaciones de climatización, y vemos el mismo patrón: el edificio que sigue un calendario preventivo y guarda sus registros tiene menos sorpresas que el que solo llama cuando falla.

Nuestros técnicos cuentan con carnet RITE y la empresa está autorizada por el Ministerio de Industria. Trabajamos con splits, conductos y sistemas VRV, y atendemos a particulares, comunidades y empresas en Barcelona, Valencia, Málaga, Castellón, Alicante y Zaragoza.

Nuestra recomendación a administradores y titulares es sencilla: conozca la potencia de su instalación, fije el calendario con su mantenedor al inicio de cada temporada y exija que cada visita quede anotada. Nuestro objetivo es dar una respuesta rápida, en menos de 24 horas en reparaciones, y una atención personalizada para cualquier marca o modelo.

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el mantenimiento de un VRV en un edificio?

Sí, si la instalación está sujeta al RITE. El reglamento exige mantenerla según un programa preventivo, a cargo de una empresa mantenedora autorizada. Por encima de 70 kW, además, es obligatorio un contrato de mantenimiento.

¿Cada cuánto se revisa un sistema VRV?

Como mínimo, una vez por temporada para las tareas básicas en instalaciones de hasta 70 kW. En instalaciones de más de 70 kW, la estanquidad, los niveles y los filtros se revisan cada mes. Daikin recomienda al menos una revisión anual en su documentación.

¿Puede limpiar los filtros el personal del edificio?

Sí. El fabricante permite que el usuario limpie filtros, rejillas y salidas de aire. Todo lo demás, desde el circuito de refrigerante hasta los intercambiadores, debe hacerlo un técnico cualificado.

¿Cuánto tiempo hay que guardar el registro de mantenimiento?

Al menos cinco años desde la fecha de cada operación. Forma parte del Libro del Edificio y el titular debe tenerlo disponible para las autoridades cuando lo pidan.

Fuentes

Recomendaciones